Entra ano, sai ano, apenas uma certeza permanece no campo tributário: haverá mudanças e os profissionais da área precisarão se adaptar a elas. Uma das mais recentes, que tem gerado dúvidas e incertezas que não podem ser ignoradas, é o impacto da reforma tributária no setor imobiliário. Isso porque tributos já conhecidos foram extintos e novos foram criados para substituí-los.
Porém, uma grande questão surgiu a partir dessas substituições: para onde vai este recurso? Segundo Jozelia Nogueira, procuradora aposentada do Estado do Paraná, já se observava que os Municípios estavam com as receitas menores do que as suas obrigações. E, na hora de estabelecer a mudança, a União deveria ter equalizado as obrigações com as receitas, como previsto pela Constituição, por meio de transferências ou partilhas de tributos, como já ocorre no Imposto de Renda.
“Estamos e os Municípios já estavam com as suas leis orçamentárias e suas execuções defasadas, precisando aumentar a capacidade de tributação, que seria para cobrar dos muito ricos – que ainda não são tributados no Brasil – mediante alíquotas progressivas. Ainda somos vistos por outros países como um paraíso fiscal, porque aqui não se cobra Imposto de Renda sobre dividendos, não se cobra dos ricos progressivamente e o imposto sobre as heranças é muito baixo. Enquanto no Brasil cobramos 8% ou 4%, nos Estados Unidos e na Europa ele está entre 40% e 44%. Com o IVA Dual que foi criado, a ideia é que os Estados e Municípios participem desta partilha, mas sabemos que não será isso o que acontecerá.”
O que mudou na Constituição Federal
Para simplificar os tributos sobre consumo, a União decidiu extinguir o ICMS, o ISS, o PIS e a Cofins, adotando como substituto o IVA Dual, que incide sobre bens e serviços.
Dessa forma, o IBS substitui o ICMS (Estados) e o ISS (Municípios). O CBS substitui o PIS e a Cofins (União). Com a mudança na Constituição Federal, também foi criado o Imposto sobre Valor Agregado – que incide apenas nas etapas que geram novo valor ao produto ou serviço, evitando cobranças sobre impostos já pagos.
Também foi criado o Imposto Seletivo (IS), feito para situações que degradam o meio ambiente ou que causem prejuízo ao país de alguma forma. Além disso, o IPI passa a ter seu campo de incidência restrito, ou seja, não pode haver ingerência nas decisões dos empresários, o que poderia acontecer até então.
E a competência dos tributos novos é toda da União. A Lei Complementar 214/2025 regulamenta a Reforma Tributária com regras gerais, porém as alíquotas serão fixadas pelo Senado Federal, mas cada ente poderá estabelecer as suas alíquotas fixas. A expectativa é que a média das alíquotas do IBS e CBS fique em 26,5%.
A partir de sua entrada em vigor, a tributação ocorrerá no local do consumidor final e exigirá neutralidade por uma ingerência mínima nas decisões empresariais.
Jozelia Nogueira explica que, como esperado, a transição será gradual porque as alterações são substanciais. “Quando a competência dos Estados e Municípios sobre os tributos é retirada, é necessário que essa mudança seja feita de forma lenta, para que os erros que forem encontrados na hora de migrar de um modelo tributário para outro possam ser corrigidos”, salienta.
Como o setor imobiliário será afetado
Mas como essas mudanças afetarão o setor imobiliário? A advogada tributarista e mestre em Direito Tributário pela FGV, Isabella Panisson, ressalta que o setor está dentro de um regime específico, que foi promulgado pela Emenda Constitucional 132.
“Havia uma dúvida se de fato as operações de bens imóveis seriam um bem de consumo. Por isso, buscaram entender como acontecia no IVA europeu, para entender como a legislação local tratava o tema e se viu que a experiência internacional como um todo previa isenções e não tributação nas operações que já são oneradas pelo nosso Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Dado esse cenário, criou-se este regime específico para o setor imobiliário.”
A criação deste regime significa que nada vai mudar na tributação das atividades do setor imobiliário? Não. Ele inclusive prevê alterações nas alíquotas, nas regras de creditamento e na base de cálculo, admitindo o sistema cumulativo.
O que será afetado com a mudança:
• Construção civil,
• Loteamento,
• Locação e arrendamento,
• Intermediação imobiliária,
• Alienação de imóveis e incorporação imobiliária, e
• Administração imobiliária.
No cenário atual, além dos 3,65% de PIS/COFINS, que incidem sobre a locação ou a venda de imóveis, por exemplo, existe ainda o resíduo tributário que ocorre em sua operação, com ICMS de 17% a 18%, IPI de cerca de 5%, ISS de 2% a 5% e PIS/COFINS estimado em 9,25%. Este valor tende a seguir na cadeia, chegando ao consumidor final.
Com a reforma, haverá uma fixação da alíquota de referência do IBS/CBS que será estabelecida pelo Senado. A estimativa é que esta fique em 26,5%, sendo 8,8% CBS e 17,7% IBS. Isabella Panisson destaca que a mudança também implica em uma redução de 50% da alíquota de referência (aproximadamente 13,25%). A exceção, neste caso, fica para a redução de 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis (aproximadamente 7,95%).
A base de cálculo do IBS e da CBS corresponderá, no caso de locações, ao valor da locação (excluídos IPTU, taxas e condomínios), com um “redutor social” de R$ 600,00 para locações residenciais.
Em casos de venda, a base de cálculo será o valor da alienação, com “redutor de ajuste” (valor da aquisição do terreno + insumos que compõem o custo de produção do imóvel + ITBI + outorgas = corrigido pelo IPCA), e “redutor social” de 100 mil ou 30 mil (bem imóvel novo + residencial/lote novo + residencial).
Já nos serviços imobiliários e na construção civil, a base de cálculo será o valor da operação, sem nenhum tipo de redutor.
A conta é complexa. Porém, esses ajustes foram criados para que haja a manutenção da carga tributária atual e não um aumento na tributação no segmento.
Com a reforma tributária, houve uma mudança ainda no momento do fato gerador, que passará a ser pelo regime de caixa, que já é aplicado hoje nos casos de incorporação, mas passará a valer para todas as atividades – com exceção da construção civil, em que o fato gerador se dará no momento do fornecimento.
O local da prestação será aquele em que o imóvel estiver situado. E, um ponto importante, é que o setor poderá tomar créditos de IBS/CBS sobre insumos, com exceções no uso e consumo pessoal. Os créditos estarão condicionados à regularidade do documento fiscal e ao efetivo pagamento de IBS e CBS na etapa anterior.
Por serem mudanças complexas, esta transição será feita de forma gradual. Em 2026, já passaremos a ter uma alíquota teste de 0,9 para a CBS, 0,1% para o IBS e 3,65% para PIS/COFINS. Esta alíquota teste só será recolhida para quem não entregar as obrigações acessórias. A estimativa é que em 2033 já estejam vigentes as alíquotas integrais, com a extinção do PIS/COFINS.
“Porém, haverá também a possibilidade de escolher uma transição opcional em caso de venda de imóveis, na qual as empresas do setor poderão manter a tributação atual de consumo do PIS/COFINS no regime cumulativo, sem as complexidades de apropriação de crédito e débito, mediante o recolhimento da CBS no valor que elas recolhem hoje”, alertou a tributarista.
A locação também terá um regime opcional, no qual os contratos de locação por prazo determinado podem optar pelo recolhimento de CBS/IBS sobre a receita bruta recebida, com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos, assim como na alienação de bens imóveis.
As mudanças trazidas pela reforma tributária são diversas e o desafio dos profissionais da área é entender como a empresa será impactada e qual opção de transição será mais favorável para o seu negócio.
Confira o evento na íntegra:
